南京市人大網站昨天掛出公告，《南京市住宅物業管理條例》已經通過批準，將于今年7月1日起施行。

該《條例》引入了第三方評估制度，規定如果小區10%以上的業主對物業服務質量不滿意，可以啟動第三方評估。經評估物業服務不符合履約標準的，可以更換物業，或者要求物業限期整改。

物業費可突破指導價

但要經半數業主同意

據了解，南京目前的物業費標準還是按多年前的政府指導價執行的，多層小區物業費最高1.5元/平方米，高層小區物業費最高1.9元/平方米。對此，不少物業公司提出異議，某些小區其實已經變相突破了最高限價。

針對這一情況，《條例》為物業費突破政府指導價留下了空間，但需要執行嚴格的程序。《條例》規定，普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，物業服務企業需要對收費標準進行調整的，首先要委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計，審計報告在物業管理區域內顯著位置公示30天，然后將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內顯著位置公示30天，并書面告知街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、區價格和物業管理行政主管部門。

最后，調價方案要經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過。

業主不交物業費可錄入個人信用檔案

如果業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

此外，如果小區發生電梯故障、消防設施故障等危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，要立即進行維修、更新和改造的，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請，住宅專項維修資金管理部門應當開辟“綠色通道”，自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核。

亮點一：取消政府指導價

“物業服務作為市場交易的性質，無需政府指導價。”朱憲成解釋，無論前期還是后期都應該由市場決定物業費，而不是由政府定價。

據悉，前期開發商是業主，通過招投標的形式進駐物業單位，而當物業單位與開發商簽訂相應的合同時。

后期業主委員會成立，不滿前期物業公司的物業費用，完全可以請新的物業公司提供服務，市場化競爭優勝劣汰。

“其實開發商與物業公司簽訂合同也是一種商業行為，政府當時的指導價只是一種參考、評估、借鑒。”朱憲成認為，買房人買房時有必要對開發商明確表示，物業費太高可以不買，選擇權在業主自己的手上。

比如以一輛寶馬車抵押賣40萬元為例，每年的保養費5萬元，買的人覺得買得起保養不起，自動就會放棄購買。“這樣選擇權就會在業主自己的手里，高的物業費享受高的服務，低的物業費業主也有選擇的權利。”朱憲成稱。

城北某樓盤營銷負責人認為，前期物業管理必須對商品房取消指導價，嫌貴可以不買房。否則限價根本不是市場經濟，指望業主委員會成立再取消太難了。

“不能一味的依賴政府的政策，況且政府的政策也并沒有兼顧所有廣大業主的利益。”朱憲成說。

亮點二：引入第三方服務

征求意見稿規定：建立物業服務第三方顧問與評估制度。物業管理行政主管部門、業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方顧問與評估機構，開展物業管理區域劃分、業主自治活動、物業項目交接和查驗、物業項目招投標、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

朱憲成認為，引入第三方服務是好的，也是未來物業發展的趨勢，但是該規定未必會向大家認為的那么有效果。

據悉，由于物業管理涉及到的法律法規較為龐雜，很多業委會成員的專業度都不夠，為此南京物業管理部門曾經聘請由法學專家、業委會主任、物業公司老總等組成的“專家庫”，在處理一些物業糾紛時，約請“專家庫”成員來協助調解糾紛。

第三方服務不是一體化的物業服務，而應該是拆分原有的物業變成簡歷、查驗、保潔、綠化、消防、安全等多領域的第三方服務。

朱憲成覺得，目前來看該條例關于第三方的說法實操性不夠。“第三方服務有準入條件，同一個行業有很多競爭企業的存在，根據其專業性為業主提供服務。”

舉例來說，第三方服務就相當于十年前買二手房是買賣雙方私下交易，無需中介，而現在買房的二手中介需要大家花錢來買服務一樣，服務好壞是否公正決定了第三方能否生存。

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南京市物業管理行業已歷經20年發展，現行的《南京市物業管理辦法》存在滯后性，近年來市民對物業管理問題的投訴逐年遞增且難以解決。此次征求意見稿將涉及南京市商品房小區、老舊小區、保障房小區的業主及相關物業服務企業的權益。

該草案經過專家們認真評審，評審組充分肯定了起草成果，同時也提出該草案存在篇幅較長、制度細化不夠、與上位法銜接不足、文字表達準確性還需進一步推敲等問題。

而市民想要切實維護自身的權益，不妨積極參與到該征求意見稿的討論中來，說出您的意見和建議，講述您身邊的物業故事。