鄉鎮政府主導“以租代售”

“成都小產權房遍地開花，始于2007年。比較突出的有府河星城、北湖印象、西郡蘭庭，而最集中的是郫縣三道堰鎮，從已知信息來看，成都市政府盡管到目前為止沒有在公開場合鼓勵過小產權房的建設和交易行為，但也沒有保證過其產權。”倍瑞地產顧問公司總經理閔紅淞表示，但對在農村集體土地上大規模實施的“新居工程”，采取一次性“以租代售”的做法，政府基本不過問。

記者調查顯示，2007年之后，成渝兩地大多數小產權房都演變成了這樣的開發模式：以“舊村改造”“村鎮建設”“新農村建設”等名義，由村委會或鄉鎮政府主導開發，利用宅基地或其他集體建設用地，甚至占用耕地建造住宅，滿足當地農民的居住需求后，將其余部分進行銷售，所獲收益或歸集體所有，向全體村民分紅，并由村委會進行物業管理，安置村民就業等;或由建設方與村鎮政府共同分享。

“小產權房大多在新居工程等項目中占三分之一的比例甚至更高，在配置給當地農民人均約35平方米之后對外銷售，銷售的對象包括本地村民，也包括外來人口。”據從事小產權開發的劉先生透露，以成都、重慶為例，小產權房大多賣3000元/平方米左右，相對于同區域7000元/平方米左右的商品房價更具吸引力，“但為了規避各種政策的風險，這些小產權房往往是通過以租代售的方式進行，租賃期短則20年，長則60年，由于有村委會或鄉鎮政府的文件，銷售火爆。”

“按照成渝綜改區的辦法，農村宅基地經整理后變更為城鎮建設用地，其中20%用于當地村民住宅安置，但只要在這部分指標中提高1個點容積率規劃，便會新增出大量房屋，這部分房屋是屬于新居工程還是小產權房?很難界定。”曾在成渝兩地多次調研的農村問題專家鄭錫軍表示，由于涉及眾多村民，這部分小產權房的認定、清理都具備相當的難度。

確權難題

就在成渝兩地進行土地指標置換、推動農村建設用地流轉(地票交易)的同時，一場規模宏大的農村房屋確權運動也在積極開展。

“按照成都模式，農民放棄土地承包經營權和宅基地使用權，換回城鎮住房和社保的‘雙放棄’模式，需要政府為每個農民相應投入10萬～15萬元。如將成都600萬農民轉移出來三分之二，政府得拿出4000億~6000億元，這超出了成都過去十年財政收入總和，顯然難度巨大。”鄭錫軍表示。

記者注意到，成都各地《集體土地使用權證》上普遍未標注截止日期，亦未標注“長期”二字：這即包括兩層含義，一是默認長期，二是隨時可能收回。

“確權并未讓流轉通道一路通暢。”成都天愛地產顧問機構總經理何欣認為，按照成渝兩地新農村建設的規劃，農民人均住宅在30平方米～35平方米，3口人最多105平方米，而新居工程在修建時房屋面積大多在120平方米到150平方米，這多出來的部分往往要農民按市場價自掏腰包，“這部分的確權怎么處理，流轉時是否受限?都是待解決的難題。”

“如果允許確權后的農村宅基地及住房實行流轉，那么無疑將為小產權的流轉制造掩護，這也是此次治理的難題。”鄭錫軍表示，按照目前的界定方式，城市居民不能購買新居工程等，那么農村居民的子女是否享受父母農村房屋的繼承權，一旦享有，也將為小產權的流轉制造借口。“所以小產權的治理不是當下難題而是長期工程。”