近期，國家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上正式發(fā)布了營改增執(zhí)行細(xì)則。公布的7個細(xì)則文件中，有5個專門針對房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)的建筑業(yè)，如《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》等。細(xì)則還就此前爭議比較大的房地產(chǎn)新老項目營改增如何征稅、小規(guī)模納稅人代開發(fā)票等問題做了明確規(guī)定。為此，記者專訪了昆明市國家稅務(wù)局貨物和勞務(wù)稅處副處長趙志遠(yuǎn)，為大家逐一對新政進(jìn)行解讀。

1、房產(chǎn)企業(yè)如何繳稅最省錢?

關(guān)鍵要看進(jìn)項情況

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。第八條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)老項目是指：(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2017年4月30日前的房地產(chǎn)項目;(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2017年4月30日前的建筑工程項目。

解讀：面對這份細(xì)則地產(chǎn)企業(yè)選擇何種計稅方法更省錢?趙志遠(yuǎn)認(rèn)為企業(yè)要結(jié)合自身特點來選擇。如果企業(yè)開發(fā)的都是老項目，在4月30日以前還沒有營改增，其沒有辦法取得大量的進(jìn)項就不能抵扣。這種情況下選擇一般計稅辦法，沒有進(jìn)項只有銷項，其稅負(fù)肯定就會升高。稅務(wù)總局考慮到老項目沒有辦法取得進(jìn)項，于是才有這條規(guī)定，企業(yè)可以采取簡易計稅辦法來降低稅負(fù)。

另外，一般計稅辦法針對的是，營改增以后，企業(yè)有辦法取得進(jìn)項，房地產(chǎn)企業(yè)采購規(guī)范、核算清晰的話，將會取得大量進(jìn)項抵扣。這種情況選擇一般計稅辦法，由于所要繳納的增值稅是銷項稅減去進(jìn)項稅，所以說企業(yè)實際繳納的增值稅，可能就會比較低。所以，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合本身經(jīng)營的特點合理選擇納稅方式。

點評：趙志遠(yuǎn)建議，4月30日以前的房產(chǎn)，如果在沒有辦法取得進(jìn)項的情況下肯定是選擇簡易計稅方法為佳;但如果你有辦法取得很多進(jìn)項，比如在5月1日以后取得很多的進(jìn)項，則以一般計稅方法為佳。最終選擇何種繳稅方式，主要還是根據(jù)企業(yè)取得進(jìn)項的情況。

2、代開增值稅專用票意義?

可以消除重復(fù)征稅

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第二十三條：小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。

《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第九條：小規(guī)模納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。

《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第十條：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開。

解讀：之前大家最擔(dān)心的，是自己的上游小規(guī)模納稅人無法開具專用發(fā)票，出現(xiàn)納稅鏈條斷裂。現(xiàn)在代開政策出臺，相關(guān)增值稅斷裂鏈條被彌合。

趙志遠(yuǎn)表示，營改增存在一個抵扣鏈條打通的問題，即所謂的結(jié)構(gòu)性減稅。營改增并不只是簡單地將企業(yè)稅率降低，打通抵扣鏈條是合理降低企業(yè)稅負(fù)一個很關(guān)鍵的內(nèi)容。

舉個例子，對于小規(guī)模納稅人的建筑企業(yè)而言，其到稅務(wù)機關(guān)開增值稅專用發(fā)票，就可以把他在這一個環(huán)節(jié)的稅收由下一環(huán)節(jié)抵扣回來，這樣有利于消除重復(fù)征稅問題。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也可以對合理的進(jìn)項進(jìn)行抵扣。小規(guī)模納稅人交了稅，房地產(chǎn)企業(yè)也抵扣了，這樣抵扣鏈條就可以連起來了。

點評：趙志遠(yuǎn)特別說明，小規(guī)模納稅人因為是代開發(fā)票，適用的稅率就不是11%，因為小規(guī)模納稅人是按照征收率繳稅，他代開的發(fā)票就只能根據(jù)征收率來代開給下游企業(yè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)找的是一般納稅人的建筑公司合作，適用的稅率是11%。但小規(guī)模納稅人不可能抵扣那么多，所以是有差異的。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)的合作對象選擇一般納稅人不一定比選擇小規(guī)模納稅人節(jié)省成本。因為價和稅如何定是雙方博弈的一個過程，小規(guī)模納稅人雖然交的稅少，但可能其價格低，所產(chǎn)生的成本自然減小，所以企業(yè)應(yīng)該合理選擇合作對象。

3、不動產(chǎn)納入抵扣有利樓市去化?

對樓市去庫存有利

《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》第三條、第四條、第五條……明確了不動產(chǎn)分年抵扣辦法。

解讀：有聲音指出該細(xì)則的出臺有利于存量資產(chǎn)改造和運營，可盤活存量，加速樓市去庫存。

點評：趙志遠(yuǎn)指出，營業(yè)稅改征增值稅將不動產(chǎn)納入企業(yè)可以抵扣的范圍，客觀上是對樓市去庫存有利的。但是究竟會有什么影響，有多大的促進(jìn)、刺激作用，目前作為稅務(wù)部門來看無從分析。因為樓市銷售情況好與壞影響的因素非常多，稅收的因素是很小的一點。

4、不動產(chǎn)租賃納入營改增誰得利?

有利企業(yè)降低稅負(fù)

納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法第三、四條分別對一般納稅人和小規(guī)模納稅人如何繳納增值稅做了規(guī)定。

解讀：趙志遠(yuǎn)表示，作為個人來說，營改增前后帶來的改變不會很大，不過對企業(yè)而言十分利好。因為此前由于租賃繳納的都是營業(yè)稅，營業(yè)稅自然沒有辦法傳導(dǎo)到下游抵扣。現(xiàn)在不動產(chǎn)的租賃已經(jīng)是增值稅的一個項目了，企業(yè)租賃產(chǎn)生的費用，自然也可以在銷項里面進(jìn)行抵扣，有利于企業(yè)合理降低稅負(fù)。因為目前來看，企業(yè)中很大一部分成本都是租賃產(chǎn)生的，租賃成本占成本支出的比例還是比較大，對企業(yè)就非常有利。

點評：在趙志遠(yuǎn)看來，整個營改增，房地產(chǎn)只是其中的一部分，所以單獨分析其對地產(chǎn)帶來的影響不太現(xiàn)實。因為營改增是一個系統(tǒng)性的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也受其他行業(yè)影響。比如金融行業(yè)、建筑業(yè)本次都面臨營改增，這些都是地產(chǎn)行業(yè)的上游，大家都是捆綁在一起的，所以很難單獨地去分析營改增給某一個行業(yè)帶來的影響。不過總的來說營改增會對企業(yè)的經(jīng)營模式、體系等帶來影響。