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2025年昆明二手房過戶費怎么算,昆明二手房稅費明細表

2024-05-23 00:22:21 大風(fēng)車考試網(wǎng)

目前昆明除了五華區(qū)之外,其他的行政區(qū)域都已經(jīng)接到執(zhí)行最新二手房交易稅費征收的調(diào)整通知,呈貢新區(qū)是最早執(zhí)行的,盤龍區(qū)是在2019年9月16日進行接件口頭通知,也已按照最新標準執(zhí)行。

相關(guān)通知

1、變化:計征方式更靈活

按照國信公證處工作人員的說法:【之前的情況是】不動產(chǎn)證沒有滿兩年的,但契稅票面時間已經(jīng)滿兩年,可以以契稅票面時間來看滿兩年,達到滿二不滿五的條件,就可以不涉及土地增值稅。

【現(xiàn)在的情況是】①如果要以契稅票面時間來看滿兩年的,就必須按差額上稅的方式來繳納個稅;②也可以以不動產(chǎn)證上的時間來看,不以契稅票面時間來看。如果是不滿兩年的情況,那需要繳納到土地增值稅和個稅。

為了方便理解,我特意制作了一個調(diào)整前后的變化的對比圖(個人理解,僅供參考),最終核算還是交易過程中,以相關(guān)部門要求的繳納明細為準。

簡單理解,以前看交易看時間是否滿足滿2年,可以根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證上時間或者契稅票面時間,誰的時間早,以誰為準,只要其中一個滿足兩年時間,達到滿2(2年)不滿5(5年),可以不征收土地增值稅,但個人所得稅,可以按照全額1%或者差額的20%進行征收。

現(xiàn)在如果看契稅票時間,滿2年的, 按照差額20%繳納個人所得說,而如果不動產(chǎn)證的未滿2年,個人所得稅按全額1%征收,還要征收土地增值稅5.6%。

當然,二手房交易涉及的稅費明細不僅僅上面羅列的稅種,還有中介費、公證費、工本費、查檔費等等。

2、選擇:哪種計征方式更劃算

那究竟何種計征方式更劃算呢?按我所理解的,舉個例子(不一定準確),僅供大家參考:

X先生在昆明買了一套價值100萬的唯一住房,契稅時間滿2年且房產(chǎn)證還處于辦理中,那么如果X先生將此房子以150萬轉(zhuǎn)售,按照之前的標準,征收個人所得稅1%就是(150萬x1%=1.5萬)1.5萬或者差額20%即(150-100萬)x20%=10萬元;

如果按照目前的計算方式,看契稅票時間,差額20%即為10萬元,如果以房產(chǎn)證時間,就要征收全額的6.6%(1%+5.6%)即9.9萬。

對此拉個公式,原售價為A萬元,轉(zhuǎn)售價為B萬元,算出A和B以一定比例,使用哪種計稅方式更劃算?

假設(shè)(B-A)X20%=BX6.6%,那么得出,A=0.67B

也就是說,當B的售價是A的1.5倍左右,兩種的計稅方式非常接。但當差額超過1.5倍且越大,按房產(chǎn)證時間全額計征的成本(代價)越低,反之,差額低于1.5倍且越小,選擇契稅票時間計征更劃算。

當然,二手房具體的交易過程中,當事人都能自己做對比后,選擇適合自己的繳稅方式。

3、影響:均為存量房市場交易服務(wù)

我們知道,未來是存量房市場,全國房地產(chǎn)存量資產(chǎn)約250-300萬億,房地產(chǎn)巨額存量資產(chǎn)。昆明的存量房,根據(jù)昆明市慶祝新中國成立70周年新聞發(fā)布會上報出的數(shù)據(jù),人均住房面積43.58,按照2018年末,昆明市常住人口為685萬人計算,昆明有接3億米商品房,存量房數(shù)據(jù)巨大。

未來這些房會有部分流向市場,從稅費的調(diào)整來看,都是為了交易服務(wù),是更為靈活,也更具人性化,畢竟一個區(qū)域市場,新房市場的活躍,還得有二手房扶持,這才是良性的房地產(chǎn)市場。

但在昆明,目前普遍存在的現(xiàn)象就是,新房項目在不動產(chǎn)權(quán)登記證辦理(直接點說就是下證)有點慢,這些房屋在契稅發(fā)票等完稅時間往往都會早于不動產(chǎn)權(quán)登記證時間,卻在缺證的房子在市場交易上存在一定的認識偏差問題,通過這個稅費征收相對靈活的方式,本質(zhì)上是更好驅(qū)動解決不動產(chǎn)權(quán)登記證下發(fā)時間晚但又迫于交易的局限問題。

稅費的計征方式調(diào)整,既能為昆明部分小區(qū)不動產(chǎn)權(quán)登記證下證不及時正名,從而驅(qū)動新的存量房的交易活躍度,同時還不影響二手房稅費征收的目的,可謂一舉多得。

但按照公證處的工作人員透露,市場上部分中介聞風(fēng)而動,調(diào)整快得很。為了鉆市場的空子,一些中介帶著客戶私下簽協(xié)議,和實際網(wǎng)簽合同的價格有出入,也就是我們常說的陰陽合同,在差額上做足文章,盡可能降低稅費的繳納,而且這種情況一直以來都是存在的。

4、建議:買房要趁早

其實,要杜絕這種現(xiàn)象,深圳及東莞的“三價合一”的操作方式方法,是可以借鑒的。

何為三價合一?

“三價合一”,指的是二手房交易中涉及的成交價、貸款評估價、國土局計稅評估價,三個價格將不再各自獨立計算,銀行將以最終過戶的價格作為貸款評估。“三價合一”的實施,最直接的影響是稅費增加,從源頭上杜絕陰陽合同。

方便理解,我繼續(xù)舉例子來說明:

A先生想在昆明買一套總價200萬的二手房,首付30%,為60萬,需要向銀行貸款140萬。在“三價歸一”之前,為了避稅,A先生與賣方達成一致,網(wǎng)簽備案價寫低一些為170萬,政府的評估價會一般會低于實際成交價,假設(shè)也是170萬。A先生為了多向銀行貸些款,說成交價是260萬,但銀行有自己的評估系統(tǒng),銀行最終的評估價是240萬,以這個價格銀行貸款70%給A先生,也即168萬。A先生既然得到了銀行的168萬貸款,自己只需掏32萬,相比于原來60萬的成本,少了28萬。

如今“三價歸一”,銀行以網(wǎng)簽和房管局計稅評估價的最低值,也即170萬,作為銀行評估價,以這個價格的70%銀行給你貸款,也即119萬。A先生只能拿到銀行119萬的貸款,買下這套200萬的二手房需要自己掏81萬,比本來的60萬多出了21萬。

事情往往都有雙面性,“三價合一”確實能規(guī)避陰陽合同的出現(xiàn),保護交易雙方的權(quán)益,有利于規(guī)范二手房市場,但確實也會帶來另一個問題,畢竟在二手房交易場景下,賣方原本要承擔的稅費幾乎都會轉(zhuǎn)嫁到買家身上,這也在無形中提高了購買二手房的門檻和成本,尤其從銀行貸到的款更少,自己需要掏更多的資金。

其實,還是那一句話,無論如何調(diào)整,未來買房的成本越來越高,買房要趁早。

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