5月,是全面推行“營改增”的首月。營改增落地后，二手房交易賣方需要繳納增值稅，不再繼續(xù)繳納營業(yè)稅。增值稅稅率與營業(yè)稅相同，但是計(jì)算方式不同，這就決定了增值稅稅額比營業(yè)稅稅額低。那么，個(gè)人出賣二手房應(yīng)該怎么計(jì)算增值稅?增值稅征收細(xì)則是什么?不同地區(qū)增值稅繳納以及減免情況如何?
國稅總局發(fā)文明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2017年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2017年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。
增值稅稅率是多少?減免規(guī)定是什么?
1、非北上廣深地區(qū)增值稅稅率及減免規(guī)定：
①個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
②個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
2、北上廣深增值稅稅率及減免規(guī)定：
①個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
②個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;
③個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
3、增值稅附加稅繳納規(guī)定(營業(yè)稅也繳納，且比例相同)：
增值稅附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅(7%)、教育費(fèi)附加(3%)和地方教育費(fèi)附加(2%);附加稅稅額=增值稅/營業(yè)稅x稅率，若增值稅稅額減少，附加稅稅額也會減少。
增值稅計(jì)算方法
增值稅=【含稅銷售額÷(1+稅率)】x稅率;
附加稅=增值稅x稅率。
增值稅計(jì)算器
此處以100萬房產(chǎn)交易額為例計(jì)算增值稅：
1、征收營業(yè)稅時(shí)：營業(yè)稅=100萬x5%=50000元，附加稅=50000x(7%+3%+2%)=6000元，營業(yè)稅及其附加稅共56000元。
2、變成增值稅后：增值稅=100萬÷(1+5%)x5%=47619元，附加稅=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值稅及其附加稅共53333元。
綜合：營改增后，100萬的房產(chǎn)稅費(fèi)能減少2667元。
營改增后，二手房買賣計(jì)稅依據(jù)
5月1日營改增實(shí)施后，房地產(chǎn)交易與租賃的抵扣細(xì)則包括六點(diǎn)：
1、交契稅時(shí)，計(jì)稅成交價(jià)扣除增值稅;
2、出租房產(chǎn)時(shí)，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入扣除增值稅;
3、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為扣除增值稅后的收入;
4、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的應(yīng)稅收入扣除增值稅，增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值;
5、個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入扣除增值稅，個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)扣除其向出租方支付的租金及增值稅額;
6、已免征增值稅的，不再扣減增值稅額。
5月1日，營改增之后，賣房能省下一筆稅費(fèi)(超過兩年的房產(chǎn)免征增值稅，沒有節(jié)省情況)。所以，賣產(chǎn)權(quán)在兩年之內(nèi)的房子要賺啊。
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