近日，據央行此前公告，宣布至此，新發放商業性個人住房貸款利率以LPR為定價基準加點形成。

此舉，可以說是房貸利率歷史性的轉折點，新舊房貸政策更替之日，樓市再一次經歷變局，關系到千家萬戶的購房者。

廣東有何新變化呢？

有不少銀行提前完成“換錨”工作。房貸利率“換錨”后，利率定價差距拉大。以廣州地區為例，報價最高的銀行和報價最低的銀行，同樣是100萬元房貸，貸款30年，總利息相差17.49萬元，每個月利息差別485.96元。

最新情況

多數銀行已經完成“換錨”工作

陽江房貸利率將有何變化呢？

一位在陽江8月份購房的啊蘭向小編表示，在銀行信貸部有熟人，購房時候與銀行簽約利率打了折頭，基準利率基礎上上浮15%。在國慶后批準放款，在基準利率基礎上上浮了20%，利率達到5.88%。利率3.24%

陽江恒大悅龍府案場銷售謝先生表示，目前陽江銀行房貸利率與珠三角城市有所不同，利率稍高。現在首套房利率為6.12%，恒大樓盤主要與四大銀行及郵政合作，房貸利率優惠折扣還是要看客戶優質程度，個別有打折。

廣州房貸利率將有何變化呢？

從廣東各大商業銀行獲悉，已經有不少銀行提前完成“換錨”工作。其中，最先“換錨”的是招行。招行廣州分行相關負責人表示，該行自9月5日開始就已經實施新規了，是廣州地區第一家實行LPR利率接單的銀行。光大銀行廣州分行相關負責人表示，該行自9月27日開始實施新規。此外，從8日開始，房貸業務較為集中的工、農、中、建也紛紛開始實施新規。

一位國有銀行廣東分行個貸部負責人介紹，過去房貸利率定價按照“基準利率*上浮倍數”計算，現在則是“LPR+基點”形成。新規之前，在廣州，大多數銀行主流的首套房利率普遍上浮10%，即5.39%。“換錨”之后，廣州地區暫未公布統一的個人住房貸款定價基準。但包括工行、光大、招商銀行、郵政銀行在內的多家銀行，首套房普遍加54個基點，根據最新一期的五年期LPR，報價為4.85%。按此計算，與此前的5.39%持平。

不過，也有一些銀行略高或者略低于這一水平。建行廣東省分行相關負責人介紹，該行加點下限為首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（4.85%），二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（5.45%）。該行負責人強調，隨著新規的實施，貸款市場報價利率（LPR）定價基準加點形成根據各地市場和同業競爭狀況，該行將按照地域、樓盤，借款申請人信用狀況、首付款比例、申請貸款額度、重定價周期、貸款期限、借款申請人綜合貢獻等制定差別化定價標準。

此外，渣打銀行等外資行定價也較低。渣打銀行一名客戶經理表示，目前該行首套房利率最低為加價5個基點，為4.9%。二套房最低為加60個基點，為5.45%。而廣發銀行則定價交高，首套房加價利率為78.5個基點，報5.635%；二套房加103個基點，報5.88%。

“新政之后，各家銀行的房貸利率將更加市場化，會出現不同的報價，貸款者要貨比三家。”一家國有銀行廣東分行個貸部負責人士表示，今后房貸選在不同的銀行辦理，利息總額、月供差別拉大。

深圳房貸利率將有何變化呢？

從深圳多家商業銀行了解到，調整前后個人住房貸款利率水平保持穩定，LPR執行落地工作平穩有序。從中國銀行深圳市分行獲悉，由于政策明晰、準備充分、配套完善，LPR定價機制運行平穩，市場接受程度高，10月8日上午，該行在鏈家簽約中心受理的5筆房貸業務全部實行LPR利率定價。

參考LPR定價后，全國范圍內首套個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率（按9月20日5年期以上LPR計算為4.85%），二套個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點（按9月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。同時，人民銀行省一級分支機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套個人住房貸款利率加點下限。各商業銀行根據省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，確定每筆貸款具體加點數值。

根據深圳市場利率定價自律機制決議，此次調整后，首套商業性個人住房貸款不低于相應期限LPR加30個BP，二套商業性個人住房貸款不低于相應期限LPR加60個BP。按照最近一期公布的5年期以上LPR計算，深圳首套房貸款利率下限是5.15%，二套房是5.45%，與轉換前基本相當。

建設銀行深圳市分行介紹，此前深圳地區首套房貸款利率普遍為基準利率上浮5%（即5.145%）。該行金額100萬元、期限20年、等額本息還款方式的首套房貸款，執行LPR定價后，月供與此前僅相差2.78元。

根據融360大數據研究院提供的數據，目前北上深三個地區只有極個別銀行未采用新定價方式。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，和12月的保持不變。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

從文件中我們得知，四大方面的調整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整。

2、加點數值方面：加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變。

3、利率水平方面：轉換時點利率水平保持不變。

4、后續周期和價格調整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準轉換問題，中國人民銀行有關負責人也是做出了相關解讀。

1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

2、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。三是轉換后的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

3、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

答：自公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

答：除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調整1次，房貸利率不會再出現幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。