公積金貸款很簡(jiǎn)單，就是由住房置業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，公積金中心貸給你的款，正常繳納公積金6個(gè)月以上的人就可以貸。

　　一般公積金可貸金額為：公積金帳戶余額×40，最高不過(guò)20萬(wàn)。(理論上公積金賬戶中有5000塊錢(qián)就可以貸足20萬(wàn)，也有例外。)有補(bǔ)充公積金的話：補(bǔ)充公積金帳戶余額×20，最高不過(guò)10萬(wàn)，合計(jì)最高30萬(wàn)。注意：這是指只有一個(gè)貸款人的情況，如果有兩個(gè)人共同為一套房子進(jìn)行公積金貸款，符合要求的話，兩人的公積金貸款最高可各貸20萬(wàn)，補(bǔ)充公積金最高還是10萬(wàn)，這樣最高50萬(wàn)元。

　　一般二手房公積金貸款年限為：一手房上限30年，二手房房齡五年內(nèi)的等同一手房，房齡五年以上的可貸上限是15年。至于下限由公積金中心計(jì)算得出。

　　商業(yè)貸款就比較復(fù)雜了，要將房子抵押給銀行，通過(guò)銀行的核對(duì)，才能批準(zhǔn)。

　　一、房齡：

　　二手房公積金貸款年限：80年以前竣工的房子,幾乎是貸不到商業(yè)貸款,除非是地段特好，建筑品質(zhì)非常優(yōu)良的建筑;87年以后的房子比較好貸了,20年房齡是道坎…馬上就要是88年的房子了

　　二、房?jī)r(jià)：

　　每家銀行門(mén)檻都不太一樣,有抵押物總價(jià)必須大于等于40萬(wàn)元，位于郊區(qū)的抵押物總價(jià)最低35萬(wàn)元的。也有些銀行一定要到40萬(wàn)才可以申請(qǐng)貸款，當(dāng)然對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有特別限制的銀行也有。

　　三、面積：

　　二手房公積金貸款年限：銀行要求建筑面積大于等于50平米。

　　劉先生目前居住在北辰區(qū),為了孩子上學(xué),他決定一擲千金,在河西區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，一方面方便孩子兩年后申請(qǐng)入學(xué),一方面考慮孩子上學(xué)后距離學(xué)校比較近，接送方便。劉先生看中的房子位于河西區(qū)隆昌路,不管是地段、面積、樓層、結(jié)構(gòu)等,房子各方面條件都符合他的要求，僅有一點(diǎn)因素讓他猶豫。該房屋是二手房,但現(xiàn)房主與原房主交易還不到五年,劉先生恐怕會(huì)影響他辦貸款,而且要交一筆營(yíng)業(yè)稅。

　　我們的工作人員了解到二手房公積金貸款年限，劉先生打算辦理公積金與按揭組合貸款購(gòu)房,如果組合貸款對(duì)房齡有要求，劉先生就無(wú)法買(mǎi)這套房了。我們的工作人員聯(lián)系了天津市住房公積金管理中心,工作人員回復(fù), 公積金貸款時(shí)對(duì)二手房沒(méi)有房齡的要求，但在貸款年限上，二手房的貸款年限最長(zhǎng)為20年。

　　關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，我們的工作人員從天津市房管局相關(guān)部門(mén)處得到了詳細(xì)回復(fù):“根據(jù)國(guó)稅總局通知，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)二手房公積金貸款年限5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的額度征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。”